Лекція 4: Реєстрація прав

Лекція 4: Правове регулювання державної реєстрації прав на нерухомі природні об’єкти

1. Поняття та види нерухомих природних ресурсів

Відповідно до ст. 181 Цивільного кодексу України від 16 січня 2003 року, до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Таке саме визначення об’єкту нерухомого майна наводиться у ст. 2 Закону України „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” від 1 липня 2004 року. Враховуючи, що згідно з ч. 3 ст. 79 Земельного кодексу право власності на земельну ділянку поширюється і на підземний простір, можна до нерухомих природних ресурсів віднести і надра. Разом з тим, відповідно до ч. 2 ст. 1 Закону „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”, він не поширюється на реєстрацію ділянок надр для добування корисних копалин. Хоч надра, безперечно, є об’єктом нерухомим, реєстрація прав на надра здійснюється окремо, згідно з правилами Кодексу України про надра. Право власності на надра реєструється у складі права власності на земельну ділянку відповідно до ст. 79 Земельного кодексу.
З урахуванням зазначеного, до нерухомих природних ресурсів, реєстрація прав на які регулюється Законом „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”, належать:
- земельні ділянки;
- водні об’єкти;
- повітряний простір.
Закон регулює також державну реєстрацію прав на природні комплекси, до складу яких входять зазначені природні ресурси: ліси, об’єкти природно-заповідного фонду, курорти, рекреаційні зони тощо.
Щодо повітряного простору, то позаяк відповідно до ч. 3 ст. 79 Земельного кодексу він може перебувати у праві власності, у його межах можуть встановлюватися відповідні сервітути чи інші речові права, які можуть реєструватися згідно з вимогами вищезазначеного Закону у складі прав на земельні ділянки. Специфіка Закону полягає у тому, що права на інші природні ресурси реєструються у складі прав на земельні ділянки, які є підґрунтям для розміщення нерухомості.

2. Поняття та правове значення державної реєстрації прав на нерухомі природні об’єкти

Відповідно до ст. 2 ЗУ „Про державну реєстрацію речових прав не нерухоме майно та їх обмежень” державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень – офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, що супроводжується внесенням даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень. Державний реєстр прав на нерухоме майно та їх обмежень є складовою частиною державного земельного кадастру і являє собою єдину державну інформаційну систему, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обмеження, суб'єктів речових прав, технічні характеристики об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об'єктів нерухомого майна. Ця система є комп’ютеризована і становить єдину мережу по всій території України.
Державна реєстрація здійснюється для запобігання зловживанням на ринку нерухомості, гарантування сталості правовідносин щодо нерухомості, захисту прав на нерухомі природні ресурси. Державна реєстрація прав на нерухомі природні ресурси не є ресурсовпорядженням, хоча для неї і використовуються ресурсовпорядні документи.
Відповідно до ч. 1 ст. 3 Закону, усі речові права на нерухомі природні ресурси підлягають обов’язковій державній реєстрації. Частина 6 цього Закону передбачає, що правочини щодо нерухомих природних ресурсів вчиняються, якщо право власності на них зареєстровані згідно з ним. Це означає, що правочини, вчинені щодо нерухомих природних ресурсів, право власності на які не зареєстроване, є нікчемними. Отже, без реєстрації права власності неможливо буде вчиняти правочини щодо природних ресурсів. Це правило не стосується речових прав на природні ресурси та їх обмежень: відсутність реєстрації таких прав не означає їх недійсність – просто в силу ч. 7 ст. 3 зазначеного Закону, зареєстровані речові права та їх обмеження мають пріоритет над незареєстрованими речовими правами чи обмеженнями цих прав у разі спору щодо правового режиму нерухомих природних ресурсів.

3. Поняття та види обмежень речових прав на нерухомі природні об’єкти

Відповідно до ст. 2 Закону „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”, обмеження речових прав на нерухоме майно (обтяження нерухомого майна) – обмеження або заборона розпорядження нерухомим майном, установлена відповідно до правочину (договору), закону або актів органів державної влади, місцевого самоврядування, їх посадових осіб, прийнятих у межах повноважень, визначених законом.
Відповідно, розрізняють:
а) обмеження речового права на природні ресурси – покладення обов’язку утримуватися від певних дій при використанні природного ресурсу;
б) обтяження речового права на природні ресурси – покладення обов’язку вчиняти певні дії щодо природного ресурсу (наприклад, здійснити консервацію земельної ділянки).
За порядком встановлення обмеження речових прав на природні ресурси поділяються на:
а) договірні – встановлюються в силу правочину (договору), вільно укладеного між сторонами;
б) публічні – встановлюються за рішенням суду чи за адміністративним актом державних органів.
Разом з тим, відповідно до ч. 1 ст. 23 Закону, державна реєстрація обмежень речових прав на нерухомі природні ресурси проводиться органом державної реєстрації прав на підставі:
- договору застави (іпотеки) нерухомого майна;
- ухвали суду про забезпечення позову;
- рішення суду про звернення стягнення на нерухоме майно;
- рішення суду про визнання власника нерухомого майна банкрутом;
- постанови органів досудового слідства, державного виконавця про накладення арешту на нерухоме майно;
- накладення заборони на відчуження нерухомого майна нотаріусом;
- накладення заборони на відчуження нерухомого майна посадовою особою виконавчого комітету сільської, селищної, міської ради в населених пунктах, де немає нотаріусів;
- інших актів органів державної влади чи місцевого самоврядування, їх посадових осіб, прийнятих відповідно до закону.
Таким чином, реально Закон передбачає лише один різновид договірного обмеження речових прав на природні ресурси – договір іпотеки. Всі інші обмеження та обтяження речових прав на природні ресурси можуть встановлюватися тільки за рішенням суду чи адміністративним актом державного органу. Це не означає, що не можна укладати договорів, які встановлюють інші обмеження речових прав не нерухомі природні ресурси – але такі обмеження не можуть бути зареєстровані відповідно до ст. 23 Закону, що штучно ускладнює правовий режим таких обмежень.

4. Органи державної реєстрації речових прав на нерухомі природні об’єкти

Позаяк державна реєстрація речових прав на нерухомі природні ресурси здійснюється у складі державного земельного кадастру, відповідно до ст. 5 Закону „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”, центральним органом державної влади, який здійснює управління державною реєстрацією речових прав на нерухомі природні ресурси та їх обмежень, є Державний комітет України із земельних ресурсів.
Адміністратором Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень є центр державного земельного кадастру, який утворений Держкомземом і йому підпорядкований. Центр державного земельного кадастру є державним підприємством, що діє на підставі статуту, і здійснює ведення державного земельного кадастру і державну реєстрацію речових прав на нерухомі природні ресурси у його складі. Місцевими органами державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмежень є відділення центру державного земельного кадастру на місцях.
Державну реєстрацію речових прав на природні ресурси здійснюють спеціальні посадові особи – державні реєстратори. Відповідно до ст. 8 Закону, на посаду державного реєстратора прав на нерухоме майно може бути призначена особа з вищою юридичною освітою, яка пройшла стажування в органах державної реєстрації прав протягом шести місяців, склала кваліфікаційний іспит, отримала свідоцтво державного реєстратора прав та печатку встановленого зразка, які видаються Держкомземом.

5. Порядок державної реєстрації речових прав на нерухомі природні об’єкти

Відповідно до ч. 8 ст. 3 Закону „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”, державна реєстрація прав на нерухомі природні ресурси здійснюється місцевим органом державної реєстрації прав того реєстраційного (кадастрового) округу, в якому розміщена нерухомість або більша за площею її частина. Згідно з ч. 3 ст. 4 Закону, право власності на будівлю, споруду, їх частину (квартиру, офісне приміщення тощо) може бути зареєстровано незалежно від того, чи зареєстровано право власності на земельну ділянку, якщо власники даної земельної ділянки та будівель, споруд, розташованих на ній, не поєднуються в одній особі. Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно проводиться за наявності кадастрового плану земельної ділянки (який є ресурсовпорядним документом) та даних технічної інвентаризації інших об'єктів нерухомого майна, речові права стосовно яких підлягають державній реєстрації.
Розгляд заяви і прийняття рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, відмову в реєстрації проводяться у строк, який не перевищує 14 календарних днів з дня отримання органом державної реєстрації прав заяви та документів, необхідних для державної реєстрації речових прав на нерухоме майно.
Ст. 17 Закону передбачає такий порядок державної реєстрації речових прав на природні ресурси:
- облік заяви про державну реєстрацію речових прав;
- прийняття і перевірка документів, поданих для державної реєстрації речових прав;
- установлення відсутності підстав для відмови в державній реєстрації речових прав;
- державна реєстрація речових прав або відмова в такій реєстрації прав та внесення даних до Державного реєстру прав;
- присвоєння кадастрового номера об'єкту нерухомого майна;
- видача документів, що підтверджують зареєстроване речове право.
Заява
Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно проводиться на підставі заяви правоволодільця (правонабувача), сторін (сторони) правочину, за яким виникло речове право, або уповноважених ними (нею) осіб (ст. 18 Закону). Державна реєстрація обмеження права на нерухоме майно проводиться на підставі заяви особи, на користь якої встановлено обмеження, якщо інше не передбачено договором або законом.
У разі подання заяви про державну реєстрацію прав фізична особа повинна пред'явити документ, що посвідчує особу, а в разі подання заяви представником фізичної чи юридичної особи – документ, що підтверджує його повноваження діяти від імені цих осіб. Представник особи – нерезидента України пред'являє документи, легалізовані (апостильовані) в установленому порядку.
У разі отримання заяви та документів, необхідних для проведення державної реєстрації прав, здійснюється облік заяви в базі даних обліку заяв із зазначенням дати і часу. Якщо під час розгляду заяви про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно до органу державної реєстрації прав подані заяви від інших суб'єктів про державну реєстрацію речових прав на це саме майно, вони розглядаються в порядку надходження. Кожна чергова заява розглядається тільки після прийняття рішення державним реєстратором щодо попередньо розглянутої заяви.
Заява про державну реєстрацію права власності подається до органу державної реєстрації прав, на території якого перебуває нерухоме майно або більша за площею його частина. Державна реєстрація інших речових прав на нерухоме майно та їх обмежень проводиться в органі державної реєстрації прав, де зареєстровано право власності на об'єкт нерухомого майна.

Подача правовстановлюючих документів
Для державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно до місцевого органу державної реєстрації прав разом із заявою про державну реєстрацію прав подаються документи про правочини щодо такого об'єкта нерухомого майна та їх копії або інші документи, що свідчать про встановлення, зміну чи припинення речового права. Зокрема, ст. 19 Закону передбачає такий перелік документів:
- державний акт про право власності на земельну ділянку;
- нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, довічного утримання, дарування, міни земельної ділянки або іншого нерухомого майна;
- договір про приватизацію майна державних підприємств;
- договір купівлі-продажу нерухомого майна, зареєстрований на біржі в установленому порядку;
- нотаріально посвідчений договір про поділ, перерозподіл, об'єднання нерухомого майна;
- свідоцтво про право на спадщину;
- свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя;
- свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів;
- свідоцтво про право власності на будівлю (частину будівлі), споруду;
- рішення суду про право власності на об'єкт незавершеного будівництва;
- акти прийому нерухомого майна до експлуатації;
- договори про іпотеку, оренду строком більше одного року, інші визначені законом документи щодо речових прав на нерухоме майно;
- рішення суду стосовно речових прав на нерухоме майно, обмежень цих прав, що набрали законної сили;
- інші акти органів державної влади або органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб, прийнятих у межах повноважень, визначених законом.
Як видно, перелік не є вичерпним, тому що передбачає можливість подання інших визначених законом документів. Подані документи мають відповідати вимогам законодавства.

Сплата державного мита
Разом із заявою про державну реєстрацію права власності, інших речових прав, їх обмежень, документами, що свідчать про встановлення, зміну чи припинення речового права, подається документ про сплату державного мита. Щоправда, наразі Декретом КМУ „Про державне мито” від 21 січня 1993 року не передбачається сплати державного мита за державну реєстрацію прав на нерухомі природні ресурси.

Встановлення відсутності підстав відмови
Відповідно до ст. 24 Закону, у державній реєстрації права може бути відмовлено в разі, якщо:
- заявлене право не підлягає державній реєстрації відповідно до цього Закону;
- нерухоме майно або більша за площею його частина перебуває в іншому реєстраційному (кадастровому) окрузі;
- із заявою про державну реєстрацію звернулася особа, яка відповідно до цього Закону не може бути суб'єктом права власності на даний об'єкт нерухомого майна або представником такого суб'єкта;
- подані документи не відповідають вимогам, установленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами, або не дають змоги установити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують;
- заяву про державну реєстрацію права власності відповідно до правочину про відчуження нерухомого майна було подано після державної реєстрації обмежень, вчинених щодо цього майна;
- заявлене право власності або інше речове право вже зареєстроване.
Відмова у державній реєстрації прав з підстав, не передбачених цим Законом, заборонена.

Реєстрація
Відповідно до ст. 21 Закону, на кожний природний об’єкт, що реєструється, державним реєстратором відкривається розділ Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень. У разі відмови у державній реєстрації – відкривається тільки реєстраційна справа, а розділ у Державному реєстрі речових прав не заводиться. Розділ Державного реєстру закривається у разі знищення, поділу або об’єднання відповідного природного об’єкту.

Присвоєння кадастрового номера
Відповідно до ст. 25 Закону, кадастровим номером об'єкта нерухомого майна є індивідуальний номер, позначений цифрами, який присвоюється кожному окремо визначеному об'єкту нерухомого майна, який не повторюється на всій території України і залишається незмінним протягом усього часу існування цього об'єкта. У разі переходу права власності на об'єкт нерухомого майна до іншої особи (осіб) або зміни даних технічної інвентаризації об'єкта нерухомого майна (будівлі, споруди тощо) його кадастровий номер залишається без змін.

Видача документів
Відповідно до ст. 26 Закону, державний реєстратор може видати:
- документ (свідоцтво) про державну реєстрацію речових прав (обмежень);
- документ про відмову у державній реєстрації речових прав (обмежень);
- документ про скасування записів у Державному реєстрі та внесення до них змін.
У документі (свідоцтві) про державну реєстрацію речових прав, про відмову в державній реєстрації речових прав, про державну реєстрацію та відмову в державній реєстрації їх обмежень, що обтяжують нерухоме майно, про скасування записів у Державному реєстрі прав та внесення до них змін повинні зазначатися:
кадастровий номер об'єкта нерухомого майна;
час, дата і місце прийняття рішення;
підстави для прийняття рішення, а в разі прийняття рішення про відмову в державній реєстрації прав - обґрунтування такого рішення;
посилання на розділ Державного реєстру прав, до якого вноситься запис.
Документ (свідоцтво) підписується державним реєстратором прав і засвідчується печаткою.

Скасування реєстрації
Відповідно до ст. 27 Закону, державна реєстрація речових прав скасовується в разі припинення дії договору, укладення іншого договору або винесення судом відповідного рішення, про що вносяться дані до Державного реєстру прав.
Державна реєстрація обмежень речових прав скасовується на підставі актів органів державної влади чи органів місцевого самоврядування або їх посадових осіб, прийнятих у межах повноважень, визначених законом, або у разі припинення відповідного договору, про що вносяться дані до Державного реєстру прав.

6. Надання інформації про державну реєстрацію прав на природні об’єкти

Відповідно до ст. 28 Закону, відомості про зміст документів, що підтверджують (посвідчують) правочини щодо нерухомого майна, узагальнені відомості про речові права окремої особи на нерухоме майно, а також витяги з Державного реєстру прав, що містять відомості про встановлення, зміну чи припинення речових прав на нерухоме майно, надаються органами державної реєстрації лише:
а) власнику (власникам) нерухомого майна, його спадкоємцям (правонаступникам – для юридичних осіб) або особам, на користь яких вчинено обмеження, чи іншим суб'єктам речового права;
б) органам державної влади чи органам місцевого самоврядування, їх посадовим особам, якщо запит зроблено у зв'язку із здійсненням ними повноважень, визначених законами;
в) бюро кредитних історій на їх запит щодо інформації Державного реєстру прав, передбаченої частиною першою цієї статті, в електронному вигляді (у форматі бази даних), у разі наявності письмової згоди юридичних, фізичних осіб – власників нерухомого майна.
Місцеві органи державної реєстрації прав зобов'язані надати витяг із Державного реєстру прав, який містить відомості про зареєстроване право власності на нерухоме майно, інші речові права, їх обмеження та прізвище, ім'я, по батькові власника (власників) або назву юридичної особи, про зареєстровані обмеження щодо речових прав на нерухоме майно та прізвище, ім'я, по батькові або назву юридичної особи, в інтересах якої вчинено обмеження, виключно особам, що діють на підставі довіреності, виданої власником (власниками) нерухомого майна, володільцям речових прав, а також особам, в інтересах яких вчинено обмеження.
Місцеві органи державної реєстрації прав за заявою правоволодільця зобов'язані надати йому інформацію про осіб, які отримали відомості про об'єкт нерухомого майна, на який він має права.